持ち家と賃貸どちらがお得なのかというのは結論の出ない永遠のテーマのようによく議論されています。なぜかというと人それぞれ前提条件が違うので、持ち家が得な場合もあれば賃貸が得な場合もあり、その上で議論されているので答えが出ないんです。それぞれ自分のスタンスで語ってしまうのでずっと平行線のままということになってしまいます。今回は条件を提示した上で最終結論をお伝えします。
最終結論
リセールバリューが高い家を購入できるなら持ち家がお得です。
逆にリセールバリューの高い家を購入できないなら賃貸の方が得をします。
リセールバリューとは、一度購入したものを販売する際の再販価値のことで、単純に「売却金額」と言い換えてもらってもOKです。
リセールバリューの考え方
一戸建てを購入するとしたら・・・
| 価格 | 家A | 家B |
|---|---|---|
| 購入価格 | 3,800万円 | 2,400万円 |
| 30年後の売却価格 | 3,600万円 | 200万円 |
| 実質の負担額 | 200万円 | 2,200万円 |
家Aの方が資産価値が高いので結果的に最終的な負担が少なく済みます。
すなわち購入時の価格も大事ですが、それ以上に売却時の価格も大事ということです。
リセールバリュー（売却金額）が高い家とは？
日本では、イギリスやアメリカとは違い、建物は完全に消耗品という考え方です。どのような建物でも毎年価値が減少し、木造であれば20～25年くらいで価値がほぼゼロとなります。すなわち、価値は建物にあるのではなく建物が立っている土地にあるのです。
ということはつまり、リセールバリューが高い家とは価値の高い土地に立っている家ということになります。
価値の高い土地とはどういうことか？表にすると以下のようになります。
| 条件 | 価値の高い土地 | 価値の低い土地 |
|---|---|---|
| 立地 | 都心・駅近の一等地 | 田舎や駅の遠い土地 |
| エリア | 人気エリア （住みたい街ランキングで上位） | 不人気エリア （話題にならない） |
| 住環境 | 良い （日当たりが良い、閑静、有名公立校がそばにある） | 悪い （日当たりが悪い、騒音、近くの公立校が荒れている） |
| 人口傾向 | 人口増加地域 | 人口減少地域 |
リセールバリューの高い物件を購入するには？
これが結構至難の業です。実は不動産の専門家でない限り購入するのは困難で、本当に良い物件は市場に出る前に投資家や資産家に押さえられてしまっていて、素人が購入できるのは極まれなケースです。
ではどうしたら良いか？
都市圏で駅近のマンションがねらい目です。最近のマンションは、耐震性、耐久性に優れ、バリアフリーも考慮されています。また設備の劣化時も修繕しやすいよう設計されており軽く100年以上の耐久性が実現できています。すなわち、地価は上昇しつつも建物の価値が減少しないということで高いリセールバリューが期待できます。
一方、自分が住むのだから多少価値が低くても良いのでは？という考えはかなり危険です。
よく不動産屋さんがこんなことを言っているのを耳にします。
「家賃を払うくらいならマイホームを買った方がお得ですよ。最終的に家も残るんですから。」
一見正しく見えますが、慎重に考えましょう。
購入のためのローンを組むということはそれなりのリスクを背負うということです。
リスクの例
- 金利が急上昇してローンが払えなくなる
- 会社の業績が悪化し給料が低下、ボーナスが削減されローン返済が滞る
- 病気やリストラで収入が減る
- 転勤で自分が住めなくなる
- 津波、地震等の災害で住めなくなる
- 離婚や死別などにより家族構成が変わる
- 周囲に高層マンションが建つなど住環境が変わる
どんだけネガティブシンキングなんだよ、と思われるかもしれませんが、あらゆるケースをしっかり考慮して受け入れるかどうかきちんと判断することが大切です。
マイホームを持つことが一生の夢だったり、家族や自分のために良い家に住みたいという思いを持っている人もいらっしゃるかと思います。その感情は全く否定しません。何を隠そう自分もマンションを購入済みで、あと15年の返済が残っています(;^_^A
まとめ
マイホームを持つには、
その物件は高い売却金額が期待できること
または
リスクを受け入れた上で夢の実現のための贅沢と割り切れること
このいずれかであることが必須条件です。
当てはまらない場合は賃貸でOKです。
(参考文献)朝日新聞出版「本当の自由を手に入れる お金の大学」
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